老黄埔刚需买房不用愁，未来方洲最近有个实在进展——华南师范大学附属九年一贯制学校已经正式签约，预计2026-2027年就能开学，不用漫长等待规划兑现。
而且项目二期“文荟”组团还在热销，双地铁步行可达，260万起就能拿下三房，得房率最高能到120%，对想扎根老黄埔、看重教育和通勤的家庭来说，性价比很实在。
项目位于黄埔区文冲板块核心，属于文冲东旧改重点项目，地理位置不掺水分。
交通出行尤其便利，距离地铁5号线文冲站B口仅200米，步行3分钟就能进站，9站直达珠江新城，通勤族不用赶早；13号线双岗站约300米，3站到鱼珠CBD、6站达金融城，未来13号线二期贯通后，跨区出行更顺畅。
自驾也灵活，周边有黄埔大道、中山大道、临江大道东延线，5分钟可上华南快速，20分钟就能通达天河、海珠核心区，公共交通和自驾都能满足日常需求。
生活配套覆盖全龄段，教育和商业是核心亮点。
教育上，除了已签约的华师附九年一贯制学校（36班），整个大盘还规划了8所学校，包括4所幼儿园、1所小学、1所完全中学，形成15年全龄教育闭环，业主子女入学确定性高，不用为择校发愁。
商业方面，项目自建约58万㎡商办集群，含骑楼商街，日常买菜、购物不用远跑；1公里内还有在建的12万㎡华润万象系购物中心，5公里内覆盖山姆、宜家、盒马等大型商超，逛街、聚餐、休闲娱乐都能满足。
生态资源也丰富，3公里内有文园山、龙头山、黄埔儿童公园等6大公园，社区内还打造了海丝文化主题园林和7.9米高架空层空中花园，茶余饭后散步、遛娃都有好去处。
医疗上，2公里内有中山大学附属第一医院东院区、广医五院等三甲医院，日常就医有稳妥保障。
小区规划规整，总建面约220万㎡，分三大组团开发，二期“文荟”组团占地约3.5万㎡，建面约17万㎡，规划7栋47层超高层住宅，共1716户。容积率4.9，绿化率35%，通过围合式布局保证每户日照超6小时，不会出现采光不足的情况。
内部还规划了全龄活动空间、童趣乐园、健身区等，满足不同年龄段业主的活动需求。车位配比1:1.1，多数家庭的停车需求能满足，物业管理费3.2元/㎡/月，属于同区域中等水平，性价比不低，还配备智能呼梯、智慧安防系统，居住安全又省心。
在售户型覆盖78-142㎡三至四房，备案均价约40000元/㎡，总价260万起，得房率110%-120%，空间利用率很实在。
78㎡三房两厅两卫是刚需爆款，全系南向、四开间设计，小面积也能实现全功能，总价约260-310万元，适合年轻三口之家；
95-108㎡三房两厅两卫是主力户型，LDKB一体化设计，部分带双阳台，通风采光俱佳，总价约380-432万元，适配二胎家庭。
128㎡四房两厅两卫主打改善，动静分区清晰，南向面宽开阔，居住舒适度高，总价约512万元；
142㎡四房两厅两卫空间更舒展，布局合理，适合三代同堂居住，总价约568万元。
所有户型均为带装修交付，标配全屋中央空调、新风系统和智能安防，细节贴合日常居住需求，不用额外费心装修。
综上所述，未来方洲通勤便利、学区确定性高，高得房率+全龄配套，价格适配刚需，看重教育和实用性的家庭可入手。
